Pajak properti adalah salah satu biaya item baris terbesar yang dikeluarkan oleh pemilik apartemen. Namun, banyak pemilik tidak mengajukan banding secara efektif. Meskipun pemilik menyadari bahwa pajak properti dapat dikelola
dan dikurangi melalui banding, beberapa memandang pajak sebagai perkiraan sewenang-wenang yang disediakan oleh pemerintah yang tidak dapat secara efektif diajukan banding. Itu cenderung bermuara pada pepatah lama, “Anda tidak bisa melawan balai kota”.
Untungnya, proses banding pajak properti di Texas memberikan pemilik banyak peluang untuk naik banding. Ditangani baik secara langsung oleh pemilik atau oleh konsultan pajak properti, proses ini harus
melibatkan upaya intens untuk banding tahunan dan meminimalkan pajak properti. Mengurangi biaya item baris
membeli properti industri terbesar memiliki efek signifikan dalam mengurangi keseluruhan biaya operasional pemilik. Meskipun tidak
mungkin untuk sepenuhnya menghindari beban membayar pajak properti, adalah mungkin untuk mengurangi pajak secara tajam, seringkali sebesar 25% hingga 50%.
Mengapa beberapa pemilik tidak mengajukan banding
Beberapa pemilik properti tidak mengajukan banding karena mereka juga tidak memahami prosesnya, atau tidak memahami bahwa ada kemungkinan yang baik untuk mencapai pengurangan pajak properti yang berarti. Beberapa
pemilik percaya bahwa karena nilai pasar properti mereka melebihi nilai yang dinilai, maka tidak mungkin untuk naik banding dan mengurangi pajak properti. Meskipun banding pada penilaian yang tidak sama relatif baru, ada cara yang jelas untuk mengajukan banding pajak properti pada tingkat pemeriksaan administratif berdasarkan
penilaian yang tidak sama. Penilaian yang tidak sama terjadi ketika properti dinilai tidak konsisten dengan properti tetangga atau properti yang sebanding. Juga, beberapa pemilik enggan untuk menyewa konsultan pajak properti, meskipun banyak konsultan akan bekerja berdasarkan biaya kontinjensi,
Gambaran umum proses banding
Berikut ini adalah langkah-langkah utama dalam proses tahunan untuk menarik pajak properti:
· Minta pemberitahuan nilai yang diakses
· Ajukan banding
· Bersiap untuk mendengar
. Tinjau catatan
. Tinjau banding nilai pasar
. Tinjau banding penilaian yang tidak sama
· Atur batas negosiasi
· Audiensi administratif
· Memutuskan apakah arbitrase yang mengikat atau banding di pengadilan dibenarkan
· Membayar pajak tepat waktu
Meminta pemberitahuan nilai yang dinilai
Pemilik properti memiliki opsi untuk meminta pemberitahuan nilai yang dinilai untuk properti mereka setiap tahun. Bagian 25.19g dari Kode Pajak Properti Texas memberikan pemilik opsi untuk meminta pemberitahuan tertulis dari nilai yang dinilai dari kepala penilai. Pemilik mendapat manfaat dari meminta dan menerima
pemberitahuan tertulis tentang nilai yang dinilai untuk setiap properti karena memastikan mereka memiliki kesempatan untuk meninjau nilai yang dinilai. Pemberitahuan ini harus dikirim setiap tahun. Distrik penilaian tidak
harus mengirim pemberitahuan nilai yang dinilai jika nilainya meningkat kurang dari $ 1.000. Namun, jika pemilik tidak puas dengan nilai tahun sebelumnya dan nilainya tetap sama, distrik penilaian mungkin tidak akan mengirimkan pemberitahuan nilai yang dinilai untuk tahun berjalan. Dalam situasi ini,
Cara mengajukan dan mengajukan banding
Pada atau sebelum 31 Mei setiap tahun, pemilik properti harus mengajukan banding untuk setiap properti. Namun, sementara banyak pemilik merasa nyaman dengan nilai yang dinilai, dalam banyak kasus ada dasar untuk naik banding. Dua opsi untuk mengajukan banding meliputi:
1. penilaian yang tidak sama, dan
2. nilai pasar berdasarkan data yang diberikan distrik penilaian kepada pemilik sebelum sidang.
Anda dapat mengajukan banding dengan mengisi formulir protes yang disediakan oleh distrik penilaian dan menunjukkan nilai yang berlebihan (nilai pasar) dan penilaian yang tidak setara sebagai dasar banding. Selain itu, pemilik properti hanya dapat mengirim pemberitahuan yang mengidentifikasi properti, dan menunjukkan
ketidakpuasan dengan beberapa penentuan kantor penilaian. Pemberitahuan tidak perlu pada formulir resmi, meskipun pengawas keuangan memang menyediakan formulir untuk kenyamanan pemilik properti.
House Bill 201 – informasi bermanfaat
House Bill 201 adalah jargon industri untuk opsi pemilik properti untuk meminta informasi yang akan digunakan distrik penilaian pada sidang, dan untuk menerima salinan 14 hari sebelum sidang. Nama House Bill 201 berasal dari RUU yang digunakan untuk memberlakukan hukum. Rincian untuk House Bill 201 terletak di bagian 41.461
dan 41.67d dari Kode Pajak Properti Texas. Saat mengajukan protes, pemilik properti juga harus meminta secara tertulis bahwa distrik penilaian memberikan salinan informasi apa pun yang direncanakan untuk diperkenalkan
oleh distrik penilaian di persidangan. Distrik penilaian biasanya akan mengharuskan pemilik properti untuk datang ke kantor distrik penilaian untuk mengambil informasi dan membebankan biaya nominal, biasanya $ 0,10 per
halaman. Sementara biaya untuk permintaan House Bill 201 cukup rendah (biasanya $ 0,50 hingga $ 2. 00 per properti untuk perumahan dan komersial) informasi ini sangat berharga dalam mempersiapkan sidang. Selain itu,
mengajukan permohonan RUU House 201 penting karena membatasi informasi yang dapat disajikan oleh distrik penilaian pada sidang untuk apa yang diberikan kepada pemilik properti dua minggu sebelum sidang.
Mempersiapkan Audiensi
Mulailah dengan meninjau informasi distrik penilaian untuk akurasi properti Anda. Jika distrik penilaian melebih-lebihkan kualitas atau kuantitas perbaikan, ini akan membenarkan pengurangan. Langkah selanjutnya adalah meninjau informasi tentang nilai pasar dan penilaian yang tidak sama yang diberikan oleh distrik penilaian dalam
paket House Bill 201. Jika properti subjek adalah properti pendapatan, tinjau analisis pendapatan distrik penilaian versus laporan pendapatan dan pengeluaran Anda yang sebenarnya. Pertimbangkan bidang-bidang berikut sebagai peluang untuk membantah analisis distrik penilaian:
· Pendapatan potensial bruto
· Tingkat kekosongan
· Total pendapatan kotor efektif, termasuk pendapatan lainnya
· Biaya operasional
· Jumlah cadangan pengganti
· Pendapatan operasional bersih
· Tingkat kapitalisasi
· Nilai pasar akhir
Banyak pemilik dan konsultan properti mulai dengan data pendapatan dan pengeluaran aktual, dan menggunakan satu atau dua asumsi yang disediakan oleh distrik penilaian. Namun, mereka terutama memanfaatkan informasi dari pendapatan dan pengeluaran aktual dalam menyiapkan analisis pendapatan mereka sendiri dan memperkirakan nilai pasar untuk properti yang menjadi subjek.
Ketika penjualan yang sebanding adalah masalah utama dalam menentukan nilai pasar, mulailah dengan meninjau data penjualan yang sebanding yang disediakan oleh distrik penilaian versus nilai yang dinilai untuk properti
Anda. Konversikan harga penjualan dari distrik appraisal menjadi basis per kaki persegi atau per unit. Kemudian bandingkan penjualan dengan penilaian per kaki persegi atau per unit untuk properti Anda. Penjualan dapat membantu selama persidangan.
Pendekatan biaya biasanya tidak digunakan dalam pemeriksaan pajak properti kecuali untuk properti baru atau relatif baru. Jika properti Anda baru, daerah penilaian mungkin ingin meninjau informasi biaya dan Anda mungkin tidak ingin menunjukkannya kepada mereka. Dalam banyak kasus, biaya aktual sebuah properti lebih tinggi dari
perkiraan yang diberikan oleh distrik penilaian. Jika demikian, Anda mungkin ingin mengajukan banding atas penilaian yang tidak setara, bukan pada nilai pasar. Tidak peduli seberapa bagus argumen Anda atau betapa bersemangatnya hal itu diungkapkan, staf distrik penilaian dan anggota Dewan Penilai Penilaian (ARB) cenderung percaya bahwa biaya sama dengan nilai untuk properti baru.
Pemeliharaan yang Ditangguhkan dan Keusangan Fungsional
Masalah lain yang penting untuk daya tarik nilai pasar, dan sampai batas tertentu untuk daya tarik penilaian yang tidak sama, adalah informasi tentang pemeliharaan yang ditangguhkan dan keusangan fungsional. Pemeliharaan yang ditangguhkan dapat mencakup item seperti:
· Kayu busuk
· Cat yang mengelupas
· Penggantian atap
· Perbaikan substansial
· Pembaruan lansekap dan item serupa lainnya
Sebagian besar daerah penilaian memberikan pertimbangan minimal terhadap permintaan penyesuaian berdasarkan pemeliharaan yang ditangguhkan, kecuali jika pemilik properti menyediakan biaya perbaikan dari kontraktor independen. Ada beberapa pengecualian di mana penilai informal koperasi atau ARB yang simpatik akan
mengambil estimasi pemilik tentang pemeliharaan yang ditangguhkan dan melakukan penyesuaian berdasarkan biaya-biaya tersebut. Sebagian besar penilai dan anggota ARB jauh lebih cenderung untuk melakukan penyesuaian jika estimasi biaya pihak ketiga disediakan. Selain itu, penilai dan banyak anggota ARB cenderung hanya
mengurangi sebagian dari total biaya menggunakan argumen, “kami telah memberikan cadangan cadangan pengganti untuk item ini selama beberapa tahun terakhir dan itu akan dicelupkan ke dua mengurangi seluruh nilai
dari itu di tahun berjalan. ” Meskipun ini adalah argumen penilaian yang salah, itu cenderung menjadi praktik di banyak kabupaten penilaian. Kenyataannya adalah, biaya perawatan pemeliharaan yang ditangguhkan dikurangi dari tawaran oleh calon pembeli.
Contoh usang fungsional akan menjadi unit apartemen tiga kamar tidur yang hanya memiliki satu kamar mandi, atau apartemen dua kamar tidur yang tidak memiliki koneksi mesin cuci / pengering di daerah di mana koneksi tersebut umum. Contoh lain akan menjadi apartemen yang memiliki AC jendela di daerah di mana HVAC pusat khas dan diharapkan.
Analisis penilaian yang tidak sama
Kode Pajak Properti Texas, bagian 41.43 (b) (3), memberikan penilaian atau banding atas penilaian yang tidak setara termasuk studi rasio dan “sejumlah properti yang masuk akal yang dapat disesuaikan dengan tepat.” Hampir semua permohonan penilaian yang tidak sama melibatkan sejumlah perbandingan yang masuk akal yang disesuaikan dengan tepat. Sebanding adalah sifat serupa.
Ini terutama karena kesulitan dan biaya untuk melakukan studi rasio. Secara historis, posisi banyak distrik penilaian adalah bahwa pemilik properti perlu mendapatkan penilaian biaya untuk setiap properti yang sebanding dan membandingkan nilai pasar yang diperkirakan oleh penilai dengan nilai yang dinilai. Biaya mendapatkan banyak
penilaian membuat proses ini tidak praktis secara finansial. Menyusun sejumlah komparabel yang masuk akal yang disesuaikan dengan tepat adalah sederhana dan mudah. Langkah pertama adalah memilih jumlah yang sebanding
yang masuk akal. Biasanya empat hingga lima pembanding adalah angka tipikal yang digunakan pada pemeriksaan pajak properti, tetapi dalam beberapa kasus, pemilik properti memilih sepuluh hingga tiga puluh. Dalam beberapa kasus, mungkin hanya ada satu hingga empat properti yang sebanding yang pantas dipertimbangkan. Kebanyakan
presentasi penilaian yang tidak sama mencakup tiga hingga sepuluh yang sebanding. Jumlah pembanding yang masuk akal tergantung pada lokasi, jenis, ukuran dan usia properti. Sebagai contoh, akan ada lebih sedikit lorong
bowling berusia lima tahun di bagian utara Harris County dibandingkan dengan kompleks apartemen yang baru dibangun.
Setelah memilih jumlah pembanding yang masuk akal, susun dalam format tabel, termasuk bidang data seperti nomor akun, luas bersih yang disewakan, tahun yang dibangun, alamat jalan, nilai yang dinilai, dan nilai yang dinilai per kaki persegi.
Langkah selanjutnya adalah menentukan apakah akan melakukan penyesuaian yang sesuai atau tidak. Untuk dengar pendapat administratif, jika Anda memiliki properti yang benar-benar sebanding, sebagian besar dewan (dewan penilai penilaian atau ARB) tidak akan peduli dengan Anda tidak melakukan penyesuaian. Jika Anda melakukan
penyesuaian, itu biasanya akan didasarkan pada faktor-faktor seperti perbedaan ukuran dan usia dibandingkan dengan properti subjek.
Anda juga harus meninjau informasi dalam paket RUU House 201 kabupaten appraisal pada penilaian yang tidak sama. Dalam banyak kasus, distrik penilaian analisis penilaian yang tidak sama akan mendokumentasikan penurunan nilai yang Anda nilai! Jika distrik appraisal yang tidak setara dengan analisis appraisal
mendokumentasikan pengurangan, baik appraiser informal atau ARB harus membuat penyesuaian dalam nilai yang dinilai untuk Anda. Memiliki kesempatan untuk mendapatkan nilai yang dinilai berkurang secara otomatis berdasarkan distrik penilaian analisis penilaian yang tidak sama adalah salah satu alasan untuk naik banding setiap properti setiap tahun.
Menyelesaikan Persiapan Pendengaran
Setelah meninjau informasi distrik penilaian tentang properti Anda, paket House Bill 201, dan nilai pasar Anda dan analisis penilaian yang tidak sama, tentukan kekuatan dan kelemahan setiap pendekatan dan putuskan basis
banding mana yang memberikan peluang terbaik untuk pengurangan yang berarti. Meskipun banding atas penilaian yang tidak sama jelas telah menjadi hukum negara tersebut sejak tahun 2003, beberapa distrik penilaian dan dewan peninjau telah memilih untuk mengabaikan opsi untuk penilaian yang tidak setara yang diajukan oleh Badan
Legislatif Texas. Meskipun ada litigasi yang sedang berlangsung yang harus menyelesaikan masalah ini di tahun berikutnya, akan lebih bijaksana untuk mengunjungi seseorang yang berpengetahuan luas dalam banding pajak properti lokal untuk menentukan apakah kabupaten penilaian kabupaten dan ARB di daerah Anda sedang mempertimbangkan banding pada penilaian yang tidak setara.
Set Negotiating Perimeter
Setelah meninjau informasi, penting untuk menetapkan level tertinggi dari nilai yang dinilai yang akan Anda terima pada sidang informal karena setelah Anda menerima nilai yang dinilai, proses banding akan selesai untuk tahun tersebut dan Anda tidak akan dapat naik banding lebih lanjut.
Proses Pendengaran Administratif
Dua langkah untuk proses pendengaran administratif adalah pendengaran informal dan pendengaran dewan penilai penilaian.
Pendengaran Informal
Prosedur dan aturan berikut adalah tipikal pada persidangan informal:
· Bertemu dengan penilai yang mewakili distrik penilaian. Anda harus sopan dan siap di pertemuan ini. Sementara banyak pemilik properti frustrasi dan marah pada tingginya pajak real estat, penilai distrik penilaian tidak
mengontrol tarif pajak yang ditetapkan oleh berbagai entitas maupun kebijakan mengenai pajak properti di daerah atau negara bagian. Penilai distrik appraisal sedang mencoba untuk melaksanakan pekerjaannya secara profesional dan menghargainya ketika pemilik properti bekerja bersamanya atas dasar itu.
· Berikan informasi kepada penilai di properti Anda dan dia akan meninjau informasi itu dan informasi yang ia miliki.
· Penilai kemungkinan akan melakukan penawaran untuk menyelesaikan nilai yang dinilai dari properti Anda dengan cukup cepat. Anda dapat menerima nilai atau bernegosiasi lebih lanjut. Either way, Anda harus tahu dalam
sepuluh hingga dua puluh menit apakah penilai akan menawarkan nilai yang dapat diterima. Jika nilainya dapat diterima, akhiri negosiasi dengan menyetujui nilai untuk tahun berjalan. Jika nilai yang ditawarkan tidak dapat diterima, minta maju dengan sidang ARB.
Appraisal Review Board Hearing (ARB)
Panel dengar pendapat ARB terdiri dari tiga warga negara yang tidak memihak dipilih dan dibayar oleh distrik penilaian. Usia sebagian besar anggota ARB berkisar antara lima puluh hingga delapan puluh. Ada bias yang tidak menguntungkan dalam sistem karena anggota ARB dipilih dan dibayar oleh distrik penilaian, tetapi sebagian besar anggota ARB adalah orang-orang yang masuk akal yang ingin membuat keputusan yang tepat.
Seperti appraisal district appraiser, ARB tidak menetapkan tarif pajak atau kebijakan pajak. Para anggota juga tidak bertanggung jawab atas efektivitas pemerintah daerah. Tidak mungkin membantu kasus Anda jika Anda mengeluh kepada anggota ARB tentang tingginya tingkat pajak properti atau buruknya kualitas beberapa aspek pemerintah daerah.
ARB akan mengharapkan Anda untuk membuat presentasi Anda dalam waktu sekitar tiga hingga sepuluh menit. Mereka biasanya akan menunggu dengan sabar saat Anda melakukan presentasi dan mungkin memiliki
pertanyaan setelah Anda menyimpulkan. Penilai dari distrik penilaian, yang mungkin atau mungkin bukan orang yang sama yang menghadiri sidang informal, akan mewakili distrik penilaian di sidang ARB. Penilai akan
mengomentari bukti yang Anda sajikan dan akan sering menyajikan informasi lain yang tersedia di distrik penilaian. Jika Anda meminta paket House Bill 201 untuk properti Anda, itu secara substansial membatasi bukti
yang dapat ditawarkan oleh penilai distrik penilai di persidangan. Anggota ARB dapat memiliki pertanyaan setelah presentasi penilai. Kemudian pemilik properti akan diberikan kesempatan terakhir untuk membantah bukti yang
disajikan oleh penilai distrik penilai dan dengan cepat merangkum bukti. Anggota ARB sangat menyarankan Anda untuk tidak mengulangi seluruh presentasi Anda pada saat ini.
Setelah mendengar bukti, anggota ARB akan berunding dan membuat keputusan. Keputusan ini tidak dapat dinegosiasikan dan mereka tidak akan merevisi keputusan jika bukti lebih lanjut disajikan. Ketika keputusan ini
diumumkan, persidangan berakhir secara efektif. ARB akan mengirim surat dua hingga empat minggu kemudian merangkum keputusan mereka dan memberi tahu pemilik batasan 45 hari sejak tanggal diterimanya keputusan ARB untuk meminta arbitrase yang mengikat atau mengajukan banding yudisial.
Binding Arbitration atau Banding Yudisial
Mulai September 2005, pemilik properti dengan nilai yang dinilai $ 1 juta atau kurang dapat mengajukan permintaan arbitrase yang mengikat. Pemilik harus mengajukan dengan distrik penilaian tidak lebih dari 45 hari setelah menerima pemberitahuan keputusan ARB. Opsi arbitrase yang mengikat menarik karena termasuk
ketentuan pecundang membayar. Distrik penilaian membayar biaya arbiter jika nilai akhir lebih dekat dengan pendapat pemilik nilai, dan pemilik membayar untuk arbitrase yang mengikat jika keputusan akhir lebih dekat
dengan opini nilai distrik penilaian. Arbitrase yang mengikat disahkan untuk memberikan alternatif bagi banding yudisial, yang bisa mahal untuk dituntut.
Banyak pemilik mengejar permohonan pengadilan untuk mengurangi pajak properti lebih lanjut. Pada tahun 2005, O’Connor & Associates mengajukan lebih dari 1.200 permohonan pengadilan atas nama pemilik properti di negara bagian Texas. Banding peradilan bisa mahal jika pemilik properti dan pengacara tidak memahami proses dan
memiliki rencana untuk meminimalkan biaya hukum dan biaya saksi ahli. Banding peradilan biasanya berhasil. Namun, keberhasilan membutuhkan kerja sama dari pemilik properti, seperti memberikan tanggapan terhadap pertanyaan, dokumen, dan deposisi jika diminta. Banding peradilan bermakna sebagai opsi untuk
meminimalkan pajak properti karena mengurangi nilai dasar. Ini penting karena kabupaten penilai dan ARB mempertimbangkan nilai dasar pada tahun berikutnya ketika menetapkan nilai pendengaran administratif.
Kesimpulan
Pemilik properti dapat menghasilkan pengurangan besar dalam pajak properti dengan mengajukan banding setiap
Perumahan Bekasi tahun. Pertimbangkan banding pada nilai pasar dan penilaian yang tidak sama dan dapatkan informasi House Bill 201 saat mempersiapkan sidang banding. Pemilik properti harus mempertimbangkan ketiga tingkat banding: sidang
informal, sidang ARB dan banding yudisial / arbitrasi mengikat. Sementara persidangan ARB dan banding yudisial / arbitrase mengikat dapat menjadi proses yang mengintimidasi, masing-masing adalah langsung setelah Anda memahami mekanisme.